租售比是什么意思（2019年买房投资）

房子作为目前所有大类资产中比较优质的资产，一直以来都持续吸引大批人投资。但遇到2018年的高压调控，加上国家"住房不炒"的政策导向，去年下半年房价已经明显出现由稳转跌的趋势。所以，我们思考：2019年的房子还能继续投资吗？首先你需要搞明白这个问题。

我们先引入"房价租售比"这个概念，搞明白这个概念，你就能权衡未来房子是否有足够的投资溢价空间。很多人理解租售比计算公式是这样的，租售比=月租金/房子总价，比如购买一套总价100万的房子，一个月租金大概1000元左右，那么租售比=1000元/100万=0.1%，意思就是出租1000个月才能收回这套房子本金。很多人都惊叹了，怎么可能会这样？其实这样的算法是错误的。

实际上，我们在买房子的时候并没有支付全额的房款，首付3-5成后，剩余部分都是从银行贷款，所以我们只需要支付30万的本金，房子就到手了，租金也不是每年不变的，而是逐年增加的。

2017年租金：1000x12=1.2万

2018年租金：1100x12=1.32万

2019年租金：1200x12=1.44万

房租跟随房价上涨的趋势很明显，租售比也没有大家想象的那么低，但这个租售比还是不高，买了房后准备囤房出售的方式显然不是投资最好的方式。

大家可以想象一下，如果你买了一套不用于自住的房产，摆在你眼前的就只有两个选择，要么出租要么出售。出租的话，我们从上面的计算方式可以看出来，在中国以出租为目的投资方式，想赚钱基本不现实；而出售，你将获得相当于房价的一次性收入，傻子都会知道怎么选择。

关于投资房产的收益，取决于两个因素：一个是房价，另一个就是银行按揭利率，如果租金收入比较低，但房价和银行利率比较高，那你只能通过卖房后的溢价来赚钱。从全国范围来看，"租售比"是存在较大差异的，就算在同一个城市也不尽相同，成熟城区、老城区的租售比相对较高，但新城区、郊区的租售比相对较低。

"租售比"是衡量房子投资收益重要的指标，但这个指数在中国一直非常低，买房投资以卖为主，这个规律在过去20年一直存在，但这并不意味着未来买房就没有风险。