学院派建筑风格的特点是什么（橡树湾文园一休测评西红门老面孔）

#金秋心动购房季#

大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

基本信息

楼盘名称：橡树湾三期-文园

开发商：华润置地＋中铁置业

价格：指导价6.6万/㎡

位置：南四环，大兴西红门东

户型：77㎡两居、95㎡三居、98㎡三居、109㎡三居、129㎡四居、148㎡四居、168㎡四居。

容积率2.5、14栋楼、739户、8-15层住宅。

关键词：

四环外、大兴最北侧、京开高速东、西红门板块、19号线南延城根小学＋北京四中、精装修、纯商品房、央企华润操盘。

基础版优缺点分析放在文末，更多硬核优缺点、内幕消息，请后台找我。

地段分析

西红门基本和旧宫在同一水平线，算是大兴的最北侧，五环内，物理距离更靠近市区，这是先天优势。

这个板块适合在总部基地、丽泽、金融街的人群，国贸工作的朋友们也可以考虑。

另外，在海淀中关村上班的刚需买大兴的4号线沿线也是很普遍的情况，甚至有的买到了六环外的天宫院，毕竟坐地铁不用换乘，也挺方便。

说句良心话，橡树湾到4号线的西红门站确实远，每天走着去完全不现实。

但19号线南延的利好，对于橡树湾简直是天上掉馅饼，规划的站点距离项目就几百米，而且这条线是大站快车，南北贯穿，真正使西红门东地铁的通勤逻辑更加落地。

西红门东板块，主打一个自成一体，先规划后发展。

各种配套基本都规划了，荒地起高楼，没有老路和老房子的问题，全是新的。都建成后，未来的城市界面会不错。

这种板块的居住舒适度会比较高，成功案例：新北苑、泛海居住区、亦庄河西。

橡树湾目前做了三期，四块地，位置分布情况如上图。

三期地块标号是6005，其左边在建黄城根小学大兴校区和幼儿园，右侧6006地块是中建玖合在7月份拿到的，尚未确定产品形式。

三期南侧是一期、二期，一休已经帮大家摸清了真实库存、楼层分布、折扣底价等情况，大家可以后台找我。

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周边竞品分布，如上图。

1、西红门板块：御璟星城。

「超深度」御璟星城：中建三局口碑咋样？西红门是下一个望京？

2、德茂南海子公园：和锦诚园、合生me悦、熙悦云上。

【绿城和锦诚园】一休侃新盘：南城改善新盘，绿城出品！

3、大兴老城附近：中铁兴创逸境、星光城。

【星光城】实景看房：4号线旁，配套最成熟的大兴新房？

4、大兴义和庄：未来云城、德贤华府。

5、大兴旧宫：中海兴叁。

【兴叁號院】实景看房：中海藏锋系产品，南城第一装标？

6、朝阳小红门：星光里。

【中建星光里】一休测评：总价500万住朝阳三环，要上车吗？

7、丰台大羊坊：招商臻园。

8、丰台新宫：建发璟院。

9、朝阳十八里店：金隅云筑。

【金隅云未】一休测评：朝阳东四环，云筑的第三期，有多大胆？

以上楼盘，大部分有特价房，比如某Top开发商的旗舰款产品，现在特价只需要6.6的单价，价格很是给力。

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产品分析

沿袭“橡树湾系”产品，外立面依然是暖咖色调，学院派建筑风格比较有人文气质。

华润在南城还是一些感召力和知名度的，之前几个盘品质还可以，比如首开华润城、公园九里、亦庄橡树湾。

重点说一下户型吧。

77-168㎡的面积段，2-4居，至少10个户型，数量确实相当多，选几个有代表性的说说。

77㎡，东西通透两居，文园的入门户型。一休真没想到，华润竟然还给做了这种两居，多少有点跌份。

户型倒是没多大问题，相比一期75㎡东西两居，确实优化了不少。

功能性、实用性都比较强，算是有里有面儿。

缺点：厨房窗户太小。

95㎡三居，肯定是边户，非常规做法，客厅朝东或者朝西。

这种设计，南北通透性不会太强，但大面积的270°通风采光也是一种弥补，屋里还是会很明亮的，一开门会豁然开朗。

这95㎡户型与一期那95的结构完全一样，一休仔细对比过，面宽进深的总尺寸也分毫不差，只是每个房间分配的小尺寸进行了细小的调整而已，比如客厅少一点主卧大一点。

109㎡三居F户型，南向送了仨飘窗，但面宽尺寸其实比较一般。

按说这是南北通透户型，但实际真并非如此。

部分房源的通风肯定会相当、相当差，小心被坑。这几年真是很少见这种做法，不敢多说了。

109㎡的N户型，打眼一看其实类似刚刚的F户型，但其实好几处细节有差异。

N户型的客厅面宽更大，多20厘米呢。厨房虽然都是U型，但一个是深U窄口，一个是短U宽口，萝卜白菜各有所爱。再就是北向次卧的面宽进深不一样。

N户型厨房北侧其实视野一般，会有点挡光，但还真不见得一定比F户型差，F户型选房方面，可太需要技术了。

三期这129㎡，其实很普通，甚至可以说不如前两期。

相比一期同面积户型，这个设计比较缺乏亮点，当时一期并不是双次卧朝北，而是把一间卧室放在了东西两侧之一，也就是说有一间卧室是朝东或者朝西的，使得整个户型真正实现270°采光通风，朝西朝东的屋子也会比朝北的房间温度高。

相比二期，入户玄关没那么讲究。

但三期的南向面宽，尤其是客厅面宽方面，确实有提升。

三期还有一个129㎡的G户型，与G1户型几乎长一样，只是南向面宽尺寸更大了一点。要完整版户型资料的朋友们，找我要，一休还能给你们一些落地建议。

三期的148㎡，虽然都是中间户，但开发商依然做出了双明卫。

四叶草布局，四个卧室分列一角，互不打扰。通风效果不错，动线合理。

北向U型厨房，客卫洗手池外置，更实用。主卧套房设计，带衣帽间，卫生间也宽敞。

不得不说，与2期148又是几乎一样，样板间都没咋变。

168㎡大四居，这个面积段是一期二期没有。但三期没这样板间，华润让参考二期148㎡样板间。

只分布在5号楼，妥妥楼王位置，只有8层，虽然南北楼间距还可以，但周边一圈基本都是15层的，为啥楼王这么好位置弄个矮层？有点搞不懂，很少见。

这是边户的户型图，中间户也大差不差，最主要区别是主卧套房卫生间以及客卫的开窗朝向和方式有差异，中间户肯定没边户好，想都不用想。都买这么大面积了，可别在乎那仨瓜俩枣了，干边户就对了。

缺点总结

1、地块结构其实不咋样，不利于楼栋排布。

2、西红门片区分为东西两部分，以京开高速为界。京开东这部分，暂时还不成熟，现状还比较荒。

3、相比周围二手房，不存在倒挂这一说，某些软文纯是在忽悠人。

4、西红门东是新盘扎堆，而且橡树湾目前已经做了三期，体量很大，降低了稀缺性。

5、开发商中，有中铁。这哥们近几年在南城的口碑不咋样，尤其是附近丰台花乡的项目。

6、西红门东侧这部分，被京开高速和南五环所影响，较为割裂，不利于发展，抱大腿比较难，只能寄希望于自身内部的发展。

7、无产业，且距离大兴现有的主力产业区有些距离。

8、不是刚需盘，毕竟六万多不少，主力户型也不小了。也不是纯粹的改善盘，因为有小户型，户型又太多，其定位有点尴尬。

9、有东西向的楼栋，并非全部正南北。

10、中建系的项目会给橡树湾带来一些挑战，尤其三期东边中建玖和地块还没明牌呢，有点“敌在暗我在明”那意思。

老粉都懂，更多硬核分析，无法公开发布，会被和谐。更深度的优缺点内幕分析，后台找我。

优点总结

1、现在供地绝大部分都是五环外，但橡树湾是四环外，环线优势大，具备稀缺性；且为商品房，100%产权。

2、前两期卖得不错，这也是事实。

3、现在西红门东的关注度很高，颇有热度，经常在南城一哥的讨论之中，可以和亦庄掰掰手腕。

4、西红门的消费环境是非常好的，为南城知名商圈。有荟聚购物中心、宜家家居、鸿坤广场、山姆会员店、乐家购物等共计60万平米的购物场所。西红门在整个南城的定位很明确，也符合北京定位国际消费中心城市的大环境。

5、学校、地铁，两大利好都有了，通勤逻辑也算讲的通，即便自身没产业发展，未来也不会太怂。不说涨多少，起码这板块住着还算舒服。

6、橡树湾所在的小板块，未来的城市界面会很不错。而且没有密密麻麻的压迫感，最高普遍只有15层。

7、华润预计还会继续在西红门拿地，深耕。华润对“造城”是比较擅长的，也具备很好的商场运营能力。

8、华润说三期产品在外立面、园林方面有升级。

大兴怎么选？有啥竞品？底价多少？都可以问我。

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